房地产市场强劲回暖

8月20日下午，房地产开发板块显著反弹，城投控股直接涨停，其它如福星股份、荣安地产、城建发展、京投发展、香江控股和大悦城等上市公司也纷纷跟随上涨。此外，港股市场同样表现活跃，内房股上涨势头强劲，绿城中国、华润置地及龙湖集团等涨幅超过3%，融创中国与中国金茂的涨幅接近3%。这已是本月房地产板块第二次表现全面上扬。仅一周多的时间内，地产股经历了两次大幅拉升，市场开始猜测房地产行业的复苏信号是否逐渐显现。

当天政策方面的主要推动力源于上海。8月20日，上海市住建委等六个相关部门联合发布了《关于优化本市房地产政策措施的通知》，规定自8月21日起正式实施。该通知涉及公积金提取、个人住房信贷的优化、实行“以旧换新”购房补贴、推行房票安置及收购二手房等五个方面的八项政策措施。早在8月7日，北京市也已开始采取措施。当时，北京市住建委等三部门发布了新通知，显著放宽了包括限购、公积金和赠与在内的多项调控政策，新规自8月8日起正式生效。非京籍家庭在五环内购置商品住房的社保或个税缴纳年限由“2年”缩减至“1年”，而公积金贷款额度最多可提升至340万元。

这两大核心城市的新政策恰逢中央提出“加大逆周期调节力度”之后，并且正值传统房地产销售旺季“金九银十”的前夕，极富深远意义。在全国层面，更多的政策框架也逐渐浮现。8月18日，国务院公布了《住房公积金管理条例》修改决定，主要涉及拓宽使用范畴、提高使用效率、强化风险控制及扩大覆盖范围等四个领域。首次将装修和物业费正式纳入公积金提取范围；对提取公积金用于支付房租的要求取消了“房租超过家庭收入比例”的限制；个体工商户及灵活就业人员也能够自愿缴纳公积金。公积金利率形成机制的调整或将引发结构性降息，加上核心城市租金的企稳，可能会刺激更多“由租转买”的需求。

在过去两年中，房地产政策端的好消息持续增多。从北京的“2年改1年”到上海的“外环外二套首付降至15%”，再到公积金条例的大幅修订和“以旧换新”的实际补贴，政策工具箱的打开速度令人瞩目。更重要的是，政策信号的范围已超出某一城市的局限性。国务院7月批复的《扩大消费“十五五”规划》将住房消费列入大宗耐用消费品当中的首位，这表明房地产政策的定位正在加快从“防风险”向“防风险与促消费并重”转变。

基本面方面也传来积极信号。国家统计局的数据显示，在2026年1-7月，全国新建商品房销售额同比下降13.1%，但降幅较1-6月有所缩窄，减幅为0.5个百分点。一线城市的二手房价格已经连续五个月环比上涨，7月环比上涨0.2%，其中广州涨幅为0.4%、上海涨幅为0.3%、深圳涨幅为0.2%。然而，尽管市场情绪高涨，仍需认识到房地产市场基础的改善仍显脆弱。在2026年1-7月的房地产投资同比下降19.2%，新开工面积同比下降24%。即便销售端有边际改善，但从“卖得动”到“赚到钱”之间仍有相当大的距离。

另外，城市间的分化现象愈加明显。核心城市的房价稳定可能会以郊区及人口流出较多的低线城市的进一步走弱为代价。最后，政策实施的节奏与效果尚存在不确定性。在A股市场中，政策的预期往往会超前于政策的实施时间。而一旦期望过高，若现实未能及时跟上，回调的幅度也可能相当惊人。